Hipoteka nie zależy od wartości nieruchomości rolnej. Czy nowelizacja odblokuje kredyty?

Hipoteka

Nowelizacja prawa dotyczącego obrotu ziemią rolną przysporzyła kłopotów tym kredytobiorcom, którzy planowali inwestycję na działce rolnej. Powodem było ograniczenie wysokości hipoteki do wartości nieruchomości. Od niedawna sytuacja uległa zmianie. Czy to skutecznie odblokuje kredyty hipoteczne?

Zmiany w prawie, które weszły w życie 30 kwietnia, dotyczące obrotu ziemią rolną wprowadziły zasadę, ograniczającą wysokość hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej do wartości rynkowej tej nieruchomości. Przepis ten obejmował również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha pomimo, że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia, a także inne nieruchomości rolne, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce uniemożliwiło to uzyskanie kredytu hipotecznego tym inwestorom, którzy planowali budowę domu na działce rolnej. Jakie były zasady ustalania hipoteki przed kwietniową nowelizacją?

Skąd się wzięły problemy kredytobiorców?

Jak wyjaśnia Michał Krajkowski, główny analityk Notus Doradcy Finansowi, bank ustalał wysokość kredytu w oparciu o przyszłą wartość nieruchomości po wykonaniu wszystkich prac budowlanych. Jeśli kredytobiorca posiadał działkę o wartości np. 100 tys. zł, to mógł otrzymać kredyt w wysokości np. 300 tys. zł na wybudowanie domu. Wówczas bank zabezpieczał się hipoteką w wysokości 150-200% kwoty kredytu, czyli 450-600 tys. zł. Kwietniowa nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece ograniczyła wysokość hipoteki do aktualnej wartości nieruchomości, czyli w powyższym przykładzie do kwoty 100 tys. zł.
– Zatem kwota udzielonego kredytu nie mogła być wyższa niż 50-65 tys. zł, co w praktyce uniemożliwiło kredytowanie budowy domu. Zmiany te spowodowały odrzucanie przez banki wniosków kredytowych na budowę domu i ten segment rynku został sparaliżowany. Wiele osób rozpoczęło budRynekPierwotny – lider wśród ofert nieruchomościowy, inwestując na początku środki własne, ale nie mogły dokończyć inwestycji ze względu na brak możliwości skredytowania – dodaje Michał Krajkowski.

Nowelizacja naprawiła usterkę

Od 16 sierpnia w wyniku nowelizacji przywrócono stan poprzedni i ubieganie się o kredyt na budowę domu dalej jest możliwe. Kwota hipoteki nie jest już uzależniona od wartości nieruchomości, co pozwala na ustanowienie zabezpieczenia w kwocie wielokrotnie wyższej niż wartość działki. – Zmiany te „odblokują” nieco rynek, szczególnie w mniejszych miejscowościach – zauważa główny analityk Notus Doradcy Finansowi. – Pamiętajmy bowiem o tym, że budowa domu jest szczególnie popularna w małych ośrodkach, gdzie rynek deweloperski funkcjonuje w bardzo ograniczonym zakresie, a podaż nieruchomości z rynku wtórnego jest także niewielka. Obecnie banki, podobnie jak przed zmianami, przy udzielaniu kredytu hipotecznego wymagają wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. W operacie szacunkowym jest określana wartość przyszła domu wraz z działką po zakończeniu budowy. Oszacowana kwota jest podstawą do określenia maksymalnej kwoty kredytu.

Rekomendacja S i procedury banku

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego nie może ona przekroczyć 85% wartości nieruchomości lub 90% wraz z ubezpieczeniem niskiego wkładu. – Trzeba też pamiętać, że w kilku bankach kwota kredytu nie może być wyższa niż 80% wartości – radzi Michał Krajkowski. – Procedury banku i regulacje KNF są jedynymi przepisami, które ograniczają kwotę kredytu. Również suma hipoteki ustalana jest na podstawie procedur banku. W zależności od instytucji wynosi ona od 150 do 200% kwoty udzielonego kredytu. Są to wartości zabezpieczające kapitał, odsetki oraz ewentualne inne opłaty, np. koszty windykacji.